SCPI : sept lancements depuis janvier et des rendements qu’il faut savoir lire
Les plus jeunes sociétés civiles de placement immobilier affichent des taux de distribution jusqu’à trois fois supérieurs à la moyenne du marché. Les spécialistes préviennent que ces chiffres de jeunesse sont temporaires, et un gérant installé annonce des regroupements. Le régulateur a déjà rappelé les règles aux vendeurs.
15,27 %. Tel est le taux de distribution 2025 de Wemo One, une SCPI (société civile de placement immobilier) investie dans de petits immeubles européens. Un an plus tôt, elle servait 5,00 %. Derrière elle, Reason affiche 12,90 % et Iroko Atlas 9,41 %. La moyenne du marché, calculée par l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM), s’est établie à 4,91 % la même année, pendant que le prix moyen des parts reculait de 3,45 %.
Ces sommets ont une explication. Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com, les attribue à des « effets mécaniques temporaires » : un « déploiement rapide des capitaux collectés », un « faible nombre de parts en jouissance sur la période » et la « phase de montée en puissance typique d’un véhicule récent ». Dit autrement, une jeune SCPI répartit ses premiers loyers entre peu d’associés.
Les candidates ne manquent pas. Le site pierrepapier.fr recensait au 5 octobre sept SCPI lancées depuis le début de l’année, parmi lesquelles Volt Europe, Remake Kross, Urban MRX et Cristal Care, après onze en 2025, et l’ASPIM en avait compté dix-neuf en 2024. Le marché réunissait 232 véhicules gérés par 55 sociétés fin 2025, et pesait 86 milliards d’euros de capitalisation au 30 juin. La collecte nette, elle, plafonne à 2,2 milliards d’euros au premier semestre, 2,5 % de plus qu’un an auparavant, et se concentre sur quelques noms.
Selon le courtier Primaliance, Corum AM, Iroko, Alderan et Arkéa REIM ont capté plus de 56 % des souscriptions nettes du deuxième trimestre.
« Une taille suffisante pour assurer leur pérennité »
Beaucoup de nouvelles venues achètent en Espagne, en Irlande, aux Pays-Bas ou en Italie à des taux de rendement qui approchent 8 %. Les bulletins trimestriels compilés par La Centrale des SCPI confirment, avec 8,18 % pour Transitions Europe au premier trimestre et 7,82 % pour Remake Live au deuxième. Ce chiffre mesure le rendement des immeubles à l’achat, pas le revenu versé aux porteurs de parts.
« Le prochain cycle ne sera pas seulement celui des SCPI européennes ou des nouvelles SCPI. Ce sera celui des sociétés de gestion capables de construire des patrimoines granulaires, de créer de la valeur dans la durée et de disposer d’une taille suffisante pour assurer leur pérennité », écrit Laurent Le, le président d'Aestiam, qui prédit « des rapprochements et une consolidation du secteur ». Aestiam gère cinq SCPI et une société civile immobilière, pour près de 1,4 milliard d’euros. Emilien Rodriguez, directeur général délégué d’Inter Gestion REIM, qui vient de lancer la SCPI Cristal Care, suggère dans une tribune les questions à poser avant de signer : « Quelle conviction guide sa stratégie ? Comment se traduit-elle dans le portefeuille ? Quelle latitude le gérant conserve-t-il pour saisir des opportunités ? »
Ce que le régulateur demande aux vendeurs
L’Autorité des marchés financiers (AMF) a rappelé aux distributeurs, le 12 mars 2025, qu’ils ne devaient pas communiquer sur la performance d’une SCPI de moins de douze mois d’historique, le taux de distribution « ne donnant qu’une information partielle sur la performance réelle ». Les frais d’entrée changent aussi le calcul. Parmi les dix SCPI les mieux classées en 2025, ils vont de 0 % à 12 % du montant souscrit, et Cristal Care, qui vise un taux de distribution de 6,7 % non garanti, prélève une commission de souscription de 12 % et prévoit un délai de cinq mois avant le premier revenu.
Le reste du marché rappelle ce qui peut suivre. Au 30 juin, 1,9 milliard d’euros de parts attendaient un acheteur, soit 2,2 % de la capitalisation. Ce stock a fondu depuis décembre, où il atteignait 2,8 milliards, mais l’ASPIM précise que la baisse vient des SCPI qui ont suspendu la variabilité de leur capital. Dans les autres, la file d’attente a grossi d’environ 330 millions d’euros. Plus d’une SCPI sur deux (53 %) avait réduit son acompte au premier semestre. Le médiateur de l’AMF a clos 199 dossiers consacrés aux SCPI en 2025, contre 141 l’année précédente. Parmi eux, 75 portaient sur des retraits qui tardaient. Ils étaient 29 en 2024.