Immobilier de luxe : la Côte d'Azur pousse les acquéreurs vers Hyères, Bandol et Sanary

70 millions d'euros de ventes en Provence-Alpes-Côte d'Azur depuis janvier, un ticket moyen de 1,628 million d'euros et jusqu'à 15 000 euros du mètre carré au Cap d'Antibes : la tension sur les zones historiques déplace la demande vers un second rideau littoral où la décote atteint 20 à 30 %.
 

Le marché immobilier traditionnel s'est stabilisé, le luxe et l'ultra-luxe, eux, ne connaissent pas la crise. C'est le constat que dresse Kretz Real Estate à mi-année 2026 sur le littoral de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur, devenue l'un des territoires les plus dynamiques de France sur ce segment. Depuis le début de l'année, le montant total des ventes réalisées par l'agence en PACA atteint 70 millions d'euros, soit près de 20 % de son activité, pour une valeur moyenne de transaction de 1,628 million d'euros — en hausse par rapport à 2025.
 

L'ancrage régional du marché haut de gamme se lit dans les chiffres avancés par l'agence : la région concentre 40 % des transactions de l'ultra-luxe en France, principalement dans les Alpes-Maritimes, le Var et les Bouches-du-Rhône, et représente 27,6 % de son portefeuille global de biens. Près de 10 % des demandes entrantes qu'elle enregistre portent sur PACA.
 

Jusqu'à 15 000 euros du mètre carré, et une hausse continue dans le Var
La tension sur les prix découle d'une équation simple : une rareté structurelle du foncier face à une demande qui ne faiblit pas. Sur les secteurs les plus premium, comme Antibes et le Cap d'Antibes, les valeurs atteignent 15 000 euros du mètre carré. Dans le Var, les prix ont progressé de 12 % sur cinq ans et de près de 30 % sur dix ans, selon les données compilées par l'agence à partir de Meilleurs Agents, SeLoger et des notaires de PACA.
Le marché n'en est pas moins devenu plus sélectif. Les biens les mieux positionnés (vue mer, emplacement rare, prestations de qualité) se vendent rapidement, tandis que les autres s'installent dans la durée. La vue mer demeure le critère le plus déterminant et continue de générer une valeur nettement supérieure à celle d'un bien comparable qui en est dépourvu. Pour un vendeur, l'écart de prix entre deux propriétés voisines peut ainsi tenir à quelques degrés d'orientation.
 

C'est cette tension qui provoque le mouvement le plus intéressant du semestre : le report de la demande vers des communes jusqu'ici considérées comme moins prime. Hyères, Bandol, Sanary-sur-Mer, Bormes-les-Mimosas, Le Lavandou, Carry-le-Rouet, Sausset-les-Pins : sur ces marchés, la décote peut atteindre 20 à 30 % par rapport aux adresses ultra-prime que sont Cannes, Saint-Tropez ou le Cap d'Antibes. Un différentiel qui, à budget constant, permet d'acheter une surface, un terrain ou une qualité de prestation sans équivalent quinze kilomètres plus loin.
 

Un second rideau littoral qui devient un marché à part entière
Les ventes réalisées depuis janvier se répartissent désormais entre la métropole marseillaise, le littoral varois et azuréen et l'arrière-pays — la confirmation d'un élargissement du marché au-delà de ses zones historiques. Les Bouches-du-Rhône, les Alpes-Maritimes et le Var concentrent à eux seuls près de 25 % du portefeuille actif de l'agence. La proximité des aéroports de Nice et de Marseille reste, pour cette clientèle, un critère déterminant. Plusieurs opérations récentes illustrent la dynamique, notamment à Hyères, au Castellet ou à Saint-Cyr-sur-Mer, où une villa d'architecte proposée à 8 millions d'euros a suscité deux offres au prix.
 

La clientèle demeure majoritairement française, mais avec une dimension internationale marquée : selon les marchés, les acquéreurs étrangers peuvent représenter jusqu'à 40 % des transactions, ce qui fait de la Côte d'Azur le marché le plus international de France après Paris. Les nationalités les plus représentées sont les Américains, les Britanniques, les Allemands, les Canadiens, ainsi que les Suisses et les Belges.
 

Les attentes, elles, ont évolué. Au-delà de la vue mer et de l'emplacement, les acquéreurs recherchent des propriétés de caractère, des biens « incarnés », dotés d'une histoire et d'une identité forte. « Ces territoires, plus accessibles, enregistrent aujourd'hui certaines des plus fortes hausses, car ils répondent à une nouvelle attente : plus d'usage, plus de qualité de vie et plus de potentiel patrimonial », explique Alexandre Bruneau, directeur général de Kretz Real Estate. Télétravail, séjours plus réguliers, recherche d'espaces extérieurs et d'un environnement préservé : la résidence secondaire azuréenne se transforme en résidence semi-principale, ce qui modifie les critères d'achat autant que la durée de détention.