Immobilier francilien : la reprise cale, les Américains font le marché parisien

Entre février et avril 2026, les ventes de logements anciens reculent de 3 % sur un an en Île-de-France, selon les Notaires du Grand Paris. Les prix, eux, tiennent. Derrière une reprise qui peine à se confirmer, l’étude révèle un marché parisien du haut de gamme de plus en plus tiré par les acquéreurs étrangers, et notamment américains.
 

Au rugby, on dit qu’un essai non transformé ne rapporte rien. C’est l’image que retiennent les Notaires du Grand Paris pour qualifier le printemps 2026 : un marché francilien qui « peine à transformer l’essai ». Entre février et avril, 29 680 ventes de logements anciens ont été enregistrées en Île-de-France, soit un repli de 3 % sur un an. La baisse touche autant les appartements (-3 %) que les maisons (-1 %), avec un recul de 5 % à Paris, de 3 % en Grande Couronne et de 1 % en Petite Couronne. Seule la Seine-et-Marne fait exception, à la hausse, quand les Yvelines accusent les reculs les plus marqués.
 

Ce chiffre demande toutefois à être lu avec prudence. Le début d’année 2025 avait été dopé par un effet d’anticipation lié à la hausse des droits de mutation, qui avait temporairement gonflé les transactions ; la comparaison part donc d’une base élevée et atypique. Sur deux ans, les volumes restent d’ailleurs en progression de 19 %, signe que le redressement engagé après le creux de 2023-2024 se poursuit. Mais il s’agit d’une normalisation lente, sans réel élan, et la fragilité domine.
 

Une reprise qui cale, des prix qui tiennent
Du côté des prix, la stabilité prévaut. Sur un an, ils stagnent à l’échelle régionale : les appartements progressent à peine de 0,4 %, tandis que les maisons poursuivent leur ajustement avec un recul de 0,9 %. À Paris, le mètre carré d’appartement ancien s’établit à 9 530 euros, en hausse de 0,4 % sur un an. La Petite Couronne reste légèrement orientée à la hausse (+0,7 %), la Grande Couronne se stabilise, et les maisons continuent de s’éroder dans certains secteurs périphériques. Les projections issues des avant-contrats anticipent peu de mouvement sur les appartements d’ici juillet, et la poursuite de l’ajustement pour les maisons.
 

Le contexte n’incite pas à l’optimisme. Les notaires pointent un climat d’attentisme alimenté par l’incertitude géopolitique, avec le déclenchement d’un conflit au Moyen-Orient fin février et ses effets sur les prix de l’énergie. S’y ajoute la récente remontée des taux directeurs de la Banque centrale européenne, relevés de 2 % à 2,25 %, qui pourrait se traduire dans les prochaines semaines par une hausse des taux des crédits à l’habitat. Autant de facteurs qui éloignent l’horizon d’une reprise franche et confirment un processus de normalisation lent et incertain.
 

À Paris, les Américains font le marché du haut de gamme
C’est l’enseignement le plus inattendu du focus de l’étude. En 2025, les acquéreurs résidant hors de France ont réalisé 2 660 achats en Île-de-France, soit 2,2 % des ventes seulement. Un marché de niche, à l’échelle régionale, mais capital à Paris : la capitale concentre 60 % de ces acquisitions de non-résidents, qui représentent 6,9 % des ventes parisiennes. 

Surtout, leur poids progresse à rebours de la tendance générale : sur cinq ans, les achats d’étrangers non-résidents ont augmenté de 10 % quand le marché francilien dans son ensemble se contractait de 30 %. Ce marché des non-résidents se partage de façon presque égale entre 1 340 acquisitions réalisées par des étrangers et 1 310 par des Français installés hors de France, ces derniers reculant toutefois de 34 % depuis 2020, à l’inverse de la dynamique étrangère. Au-delà de Paris, les Hauts-de-Seine captent 14 % de ces achats, loin devant les autres départements franciliens.
 

Ces acheteurs se distinguent par des budgets nettement supérieurs. Les prix médians s’échelonnent de 351 000 euros pour les Belges à 713 600 euros pour les Américains, là où un acquéreur résidant en France dépense en médiane 285 000 euros. Et ce sont précisément les Américains qui dominent : première nationalité étrangère non-résidente à Paris avec 220 acquisitions, soit 26 % des achats étrangers dans la capitale, ils affichent un budget médian de 864 000 euros pour une surface de 65 mètres carrés. Italiens, Libanais, Allemands et Belges complètent le quinté de tête, mais aucun n’approche le pouvoir d’achat des acquéreurs venus d’outre-Atlantique. 

Pendant que le marché de masse francilien cherche son second souffle, le segment parisien du très haut de gamme, lui, parle de plus en plus anglais. Deux marchés, deux trajectoires : la fragilité d’un côté, la résilience des grandes fortunes internationales de l’autre.